卖房
一、卖二手房，业主自己得有自己的价值标准，别听信中介忽悠
老A的朋友在东风路同乐花园住，2014年底想卖房，小高层8层，此楼共计12层。朋友请老A到家里看了看。
老A问：“你们单元这个户型，以往业主都是卖的什么价格？”
朋友答道：“一样户型，2012年6楼卖了86万，2013年4月2楼卖了92万，2013年底5楼卖了113万。”
老A又问：“这三家谁家装修最好？”
朋友道：“二楼装的最好。”
老A说：“二楼是不是因为当时流传,要征20%个人所得税，慌着卖了。”
朋友道：“是的，签完合同，收了首付款后，又不收20%的税了，丫毛肠子都悔青了。”
老A说：“五楼的价格还不错。”接着又问：“你们院子近期在售的网上挂什么价格？”
朋友道：“西面临路的楼卖110万，一样户型。”
老李说：“你报126万吧！把握底线124万。”
朋友说：“太高了吧！能卖掉吗？”
老A说：“三个月内能卖掉，你急着使钱不？”
朋友说：“不急。”
2015年春节，老A的朋友，成功签约，卖了124.5万，心情爽，要备酒宴请老A，随后问老A：“你怎么知道124万可以卖掉呢？”
老李说：“卖二手房，重要一点是你得对你自己房子有个价值判断。你们单元6楼卖86万的肯定是傻X，二楼不傻是被政策吓的，吃了小聪明的亏，五楼价格是合理的。你算算，西面临路的卖110万，你得不临路，比他贵10万元太正常了，并且你的楼前后不挡，光线那么好，再贵3-5万也合情合理。你楼下五楼去年卖113万，按113万每年10%收益，你今年卖124万，跟五楼去年卖113万一样，所以你得价格很正常啊。”
朋友对老A报价水平很佩服，中介曾一再劝他把价格报在115万左右。朋友还是听了老A的意见报了126万。
二、卖二手房，业主自己得有对市场需求有自己的判断
老A的朋友老王，在英地一期2号楼有一套88平方两房，2015年春节前问老A是否可卖。
老A说：“你卖房钱有用途吗？”
老王答：“准备在老家流转200亩地。”
老A说：“可以卖。”
英地一期二手房，其中88平方米两房，2015年春节前成交价约110万左右，2014年4月、5月左右成交几套大约在105万，往后的6、7、8、9、10、11几个月价格基本没涨。
老A接着说：“你要急着卖就报126万，优惠1万，底线125万吧。”
果然，老王在春节前收到首付款，售价125万。
事后，老王请教老李为何这个价格可以卖掉，比别人同期整整多卖10万元。
老A说：“投资学区房就像到生意好的饭店抢座位，你们买英地一期早，是明智的，等于比较早的抢到位置。当时价格低，那几年，人们对学区房认识还不足，好学校与普通学校差距也没有那么大，交通还好，开车接送孩子上学都还行。现在一切都变了，学区房更受追捧，英地一期交房三年了，很多业主该卖的都早卖了，剩下90%都是自住，或目前孩子小，打算持有以后上学用的。这就是说英地一期市场供给小，需求大。再者，年前买学区房的都是经济条件好的家庭，为今年小升初准备。还有你二号楼不临街不临路，楼下无底商，多卖10万太正常啊。”
事实年后英地一期2号楼2房纯南户型有人报130万，一切皆如老A分析，因为2015年小升初肯定比2014年更难。并且由于英地一期租金持续上涨，有业主已经由售转租。
三、卖二手房，业主自己得有对中介的把握能力
老A说：“任何一个商品都有快速变现价格，还有一个与价值相符的价格，中介给业主报的卖价一般是快速变现价格，这个价格，一般是比最后真正卖得价格低10%。还有如果一个房子在中介挂牌后，如果两个星期内快速卖掉，一般说明这个价格是报低了，同时如果挂牌三个月卖不掉，一般就说明价格高了。卖价应该是吊在树上的苹果，让买家跳一下才能咬到，这是比较合格的。”
目前郑州市场中介鱼龙混杂，服务收费都不规范，给业主指导价也不准确，业主需要自己有把握能力。
老A又说：“现在各银行有的还为拉贷款、拉业务，给中介返佣金，所以业主为保障自己利益，需要了解哪个银行放款快，100多万房款，晚一个月拿到利息就不少，对急着用钱的业主来说非常误事。”
四、卖二手房，业主自己得有自己谈判价格的能力
老A的一个朋友，卖郑东新区银河丹堤临东风路一处89平方房子。这个朋友开始挂170万，结果一对80后小夫妻看上了。小夫妻让给优惠点，老A朋友一看对方真心买，经济能力又有限，他又着急卖，一下子让5万，结果说小夫妻说再考虑下，没有再往下谈，最后也没有买。
老A后来告诉朋友：“这个报价和让价的策略都错了，你一下子让5万，对方一下子觉得你报价水分太大，也或许觉得你房子是有什么问题，急于脱手。你还不如报165万，买家一次性付款优惠2万，按揭优惠1万，这样肯定比你报170万要好。”
由于这个房子单价高，东风路噪音大，老A朋友的房子三个月未卖掉。
老A说：“报价需要水平，谈价格也需要水平，要善于把握机会，有时候价格差不多了，不要斤斤计较太多了。”
老A又举了一个例子，春节前，一个朋友卖西区华山路一处多层6楼125平方，96年房子。买家当时出到79万，而老A朋友心理底线是80万，结果没有成交。老A说：“79万真应该卖，隔一个春节，一耽搁一个多月就过去了，79万春节前卖和年后80万卖是一样啊，早一个多月拿钱，资金成本也有一万多啊。”目前春节过完将近一个月，老A朋友至今也未卖出。
买房
一、买二手房，买家一定先看业主人怎么样
老A说：“买卖二手房前后需要跟业主打交道两个多月，后期还要办物业、水电气、土地证就过户，如果业主不靠谱，你不要买。”
老A说：“他朋友同时看上丰庆路高教小区和丰庆华府两个二手房，问他该要哪个？”
老A说：“哪个业主好打交道就买哪个吧！”
老A的朋友倾向买丰庆华府，感觉业主是天然气公司的，很爽快，而老A朋友媳妇倾向买高教小区，最后买了高教小区。结果高教小区那业主特别难说话，在物业交割时，斤斤计较，并且迟迟不迁走户口，搞得老李朋友孩子上文化绿城小学都没报上名，不得不去了文化路三小，离家远，来回接送非常不便。搞得老A朋友提起此事至今不能释怀。
二、买二手房，买家一定要看原来业主这家人过得怎么样？
老A说：“很多人买二手房不讲究那么多，一味的便宜就是硬道理，其实这是错误的。原来这家业主要是发达了，买了好房子，那么这个房子是非常值得买的，如果这家人家是过败了，那么这个房子要注意了。”
老A说：“一个朋友买蓝堡湾一期一个房子，180平方米，业主最后190万卖，朋友开始特想买，觉得房子不错，价格不高。”
老李劝朋友到物业托人打听下业主情况，一打听才知道，业主老公在周口是公职，被双规了。朋友最后坚决不要，觉得这房子风水不养人，不生财。后在老A的建议下成功购买了蓝堡湾一期另一处房产。
三、买二手房，卖家过于精明不要买
老A说：“2009年，帮朋友看一处文博东路，省外联办一处房子，房子在一楼是单元家属院，里面管理还不错。进去一看，业主像守店一样拿一壶茶，职业的接待每一帮看房子的人，只认价格。”
老A说这样业主的房子没法买，你这边跟她说好了，如果那边有人多出2000元，她会迅速跟你毁约。这一类业主属于只认钱不认人，没底线的。除非是你特殊原因，非这个房子不买，否则不要买。
四、买二手房，买家就要懂房子
老李的经验是这样的：1、在同一个小区不临街的比临街的贵5%-10%是非常正常的。
2、选板式楼不选点式楼。
3、买二手房要看看左右邻居，对楼道的保持，楼道里放电动车的要注意了。
4、买大户就买小区主要是大户型的，不买大户型和小户型混杂的，邻居整体素质很重要。
5、不要买楼下是饭店的房子，这样房子没办法开窗。
6、不买紧邻高架路的房子。
7、不买一部电梯楼高33层的，并且一梯三户，电梯不够用。
8、房子里光线通风一定要好。
9、买二手房在院子里多打听下物业服务。
10、买二手房晚上进小区看看停车情况。
老A说：“郑州以后二手房会在房产交易中占比越来越高，最终有一天会超过新房的交易量，所以对老百姓来说，学会卖二手房或买二手房都可能是家庭生活的一部分。”
郑州开春的第一场雨，滋润着郑州这个干旱的北方城市。老A告诉我：“所有商品的营销，其实道理都是一样的，有的时候是价值决定价格，有的时候是需求决定价格，有的时候是交换决定价格。”
老A喝了口茶，点了支烟，说：“郑州人买房爱跟风，大家说哪里好，都爱往哪里挤，导致价格会偏高一些，比如郑东新区有些小区就是这样，有的人觉得住东区就是有面子，其实这些没必要。”
我问老A住哪里，老A说：“空置了自己东区房子，目前在西区外国语附近租房陪读。