1月9日晚，在北京金融街威斯汀酒店，任志强做了长达2小时的关于企业家精神的精彩演讲，并回答了关于房地产的一些问题，岛君特整理并刊发部分问答，以飨读者。
以下为任志强先生演讲实录：
今天我来讲讲企业家精神。
在人类发展的几万年时间里，我们可以看到最近200年时间产生的GDP是过去几万年的95%，为什么？因为公元以前那么长时间劳动人民没创造什么GDP，真正让人类社会快速发展的是企业家的力量。
在最初的原始社会，基本上没有GDP，原因是什么？那时候分工，男的去打猎，女的在家养孩子。大家有动物就杀动物，有果子就摘果子，完全是索取，不是创造。内部实行所有分配制，而且也不能把这个东西存起来，于是就晒干，晒干只能晒一部分。原始社会只能勉强维持生存，因为不是生产出来的，而是索取出来的。
这是一个巨大的差别，在那个阶段里，不是以生产创造为主的。
第二个发展阶段，在《人类简史》这本书里特别强调的是，人类学会种地对大自然是一种灾难，在农耕社会中，孩子越生越多，抢地、有地才能生存。然后冬天收割完了以后，这个地就空了，动物没得吃了，动物生物链就被破坏了。
以土地为资本，所以有收获，但是实际上还是通过土地来换取，不是人在制造和创造，这个时候是民主拥有所有，剩下分配根据劳动情况，给你分配多少，你做就行了。
再往后，从12世纪开始，多了小生产者。小生产者和家庭生产制造，家庭生产为家庭服务，拿来交换。比如说我们织了个衣服，织了个布，换粮食。
到了17世纪之后，世界才有了充分的对私有产权的保护，无论是谁掌权，都以个人自由、私有产权为基础。从这以后才开始有资本的形成，或者说通过资本形成了工业化发展的前提。比如我们现在叫股份制，咱们俩把东西合在一块儿，如果产权保护政策不清晰，是不可能合在一块儿的。
17世纪之后，产权制度相对明确，大家都知道比较有名的世界大革命，一个是英国大革命，一个是法国大革命。英国大革命以后，新的政权基本上持续到现在。但法国大革命中暴民革命成功以后，却并没有获得政权，维持两年时间以后，没有形成民主制度，又退回到比原来更惨的生活。
为什么这200多年高度发展？其中一个重要原因是，通过这些革命以后，开始有了企业家群体，而此前严格说是没有企业家群体的。
当企业家群体存在，管理资本就要明确。早期，我管我的钱，我管理企业。后来慢慢形成贷款制，出钱的人不一定是管企业的人，而是企业家在替出资人来管理，尤其是当企业家实现大规模的生产和大规模的市场化，这种交易行为就变成了我必须要建立一个社会与企业家形成的社会制度。
所以我们看到，这200年来，真正推动社会进步的是企业家。企业家要求要有一个能满足生产过程的、自由交换过程的条件。没有这方面条件，这个社会是不具备生产过程的可能性。
这200年社会的高速发展，企业家起到了重要作用，利用工业革命不断提高生产效率，就是企业家群体充分发挥智慧而形成的。有了工业革命就有了标准化，要控制生产成本，就要有激励机制，通过激励机制改变交易成本。
企业家的职能是什么？最早南方做大米，北方做白面，大米和白面交换，这是最简单的。所有成功的企业家最重要的一条，就是你能不能发现社会的机会。
最近，我们看到有很多共享经济，因为有企业家认为这属于机会，大家都要用，所以我就要在这上面下工夫。
例如，大家都不想再吃方便面了，那就快递，外卖。把餐厅的东西送到人们家里面，因此美团、饿了么他们就找到了机会，并快速发展了。发现机会以后做什么呢？企业家要找钱啊，找人啊，还得有运营方式啊，所以你要把各种要素连起来，形成一个链条，同时你要不断创新，提供服务。
企业家除了要具备一些职能，还要有基本素质，比方有冒险精神。作为一个企业家，共享单车过去别人都没干过，你要干，是不是冒险？你得有这种精神，你要没冒险精神，怎么能成功。
1949年的时候，中国GDP总量大概是日本的2.5倍，到了1978年，我们的经济远远落后于日本。日本是从很低的情况下开始爬，到了1978年的时候，忽然变成我们的4倍，对比我们可以看出来是计划经济的结果，那个年代中国是没有企业家群体的。
改革开放以后形成的结果是什么？
我们同样拿30年的情况跟日本做个对比，中国的GDP总量大概在2009年的时候超过了日本，到了2015年的时候，中国的GDP变成了日本的2倍。换句话说，我们用了60年，或者说后30年弥补了前30年的损失，终于追回来了。
中日60年时间里的发展对比说明了什么？说明有企业家和没有企业家的巨大区别。当有企业家出现的时候，中国的经济取得了高速发展，中国由落后日本非常多，变成超越日本总量。
问答环节
提问：2018年房价会涨吗？
任志强：2018年元旦之后，关于房地产的第一个消息是合肥取消限价，青岛也开始租房可以落户，兰州也开始调整。3月份的两会还没开，两会开完以后肯定有变化。我现在不能再讲房价会不会涨，但我可以说，货币一定是会贬值的。
提问：租售并举，真的会改变中国老百姓的消费习惯吗？
任志强：租售并举，租的是使用权，买的是产权，你能随便处理租的东西吗？
什么情况下才会租？一个是城市有大量外来人口才需要租，如果这个城市的大量人口都走了，房子都空了，你租什么租啊？
所以，在中国，租售并举大概不会超过20个城市。
房子越便宜的地方，越不需要租。因为还没租两天，那个钱都够买一个房子了。房子越贵的地方越需要租，按照美国前10个城市对比，需要多少租房量呢？50%。都是人口流动巨大的城市，中国现在有多少？比如北京，大概有20%的房子用于租，但是有大约36%的人需要租房，所以北京的房子不够租。
北京市最近出台的政策，1年建10万套，5年建50万套。如果要让北京市有租房需求的人有地方住，需要大约300万套，大约需要盖30年。我们盖得出那么多房子吗？房子由谁盖？所以不靠私人住房补充和建立租赁市场，中国的租赁是解决不了问题的。
所以，第一，房子是用来住的；第二，房子不是用来炒的；第三，房子是用来投资的。如果没有第三点，租赁住房从哪儿来？
提问：目前这个阶段，投资的话，买住宅房还是商民两用的？
任志强：最简单的一个道理，北京正在盖新机场，你就跑机场边上买一个房子，保证你赚钱。
新机场旁边五横四纵的公路铁路高铁一大堆，新机场还没开业，企业家就是要会寻找机会。
提问：我是做金融的，比较希望能够找到新的投资点，刚才您提到房价，所以我想请问一下，未来崇礼是不是适合投资？
任志强：我个人觉得千万别去崇礼，还没开始冬奥会，价格就炒得那么高了。崇礼有那么多人吗？到时候估计会跌得厉害。
提问：您演讲时数据很多，视野很开阔。对比之下，我们这些年轻人感觉自己像文盲，您怎么样学习或者提升自己的？
任志强：读书。
我2018年到今天已经读了12本书，而今天才1月9号。你要是像我一样读书，你肯定比我强。
年轻人老喜欢把时间花在在网络上，最后得到的都是碎片化的信息，而不是系统化的知识。所以如果你能读更多的书，你就能变得更好。
口述：任志强