土地定级的技术方法
土地定级是对土地的自然和经济属性进行综合评定，并将评定结果等级化的一个过程。土地等级反映某一区域范围内土地质量的差异及与之相关的土地收益的差异。土地定级主要采用两种途径实现：一是按照多因素综合评分的方法计算土地网格单元的综合分值；二是按照土地和房地产市场交易资料测算土地综合分值。
本文土地定级的基本思路是以《中华人民共和国行业标准ＵＤＣ城镇土地定级规程》为依据，结合当前用地规划现状，运用GIS技术，采用多因素综合评分的方法，进行土地定级。多因素综合评分法是根据每个定级因子的作用影响，赋予相应的分值和权重，累加获得每个土地栅格上各种因素的作用影响大小，依此确定土地定级作用分值。本文土地定级工作流程如下图所示。
图 5‑3 土地定级工作流程图
1.1.2 土地定级因子及权重的确定
1）土地定级因子的确定
由于影响土地因子的不同或者因素作用强度的差异，造成土地质量的各异。因此土地定级因素选择是土地定级的基础和关键。其选择的科学性与准确性直接影响最终土地定级的结果的科学性与准确性。
本文在进行土地定级因子选择时，主要遵循如下原则：（1）主导因素原则：应当选择对土地区位、土地质量影响大、空间差异明显的因素；（2）影响全域性：每个因素对于土地质量和土地等级的形成的影响，应当是全覆盖的。选择的因素不能是只对某些地域影响非常大，而对其他地域毫无影响；（3）资料信息便捷性：为了保证评价结果的客观性和准确性，在选择因素时，考虑其指标的量化处理难度。
按照《中华人民共和国行业标准ＵＤＣ城镇土地定级规程》和以上原则，最终确定定级因素体系，如下图所示。
图 5‑4 土地定级指标体系图
2）土地定级因素权重的确定
土地定级因素权重是因素对土地质量影响程度的表现。影响土地质量的因素很多，但各因素对土地质量的影响程度不一样。
本文因子权重的确定主要靠专家打分的结果为依据，经处理后确定的。对三种不同的土地利用类型（居住用地、商业用地、商业办公用地）确定了三套不同的权重。最后得出的定级因素的权重值，如下图。
表 5‑3 居住用地、商业用地和商业办公用地定级因素的权重值
|
因素 权重 |
景观中心影响度 |
市中心影响度 |
交通条件 |
环境条件 |
公共服务设施 |
其他公共服务设施 |
商业服务设施 |
|
居住用地权重 |
0.15 |
0.21 |
0.1 |
0.12 |
0.16 |
0.11 |
0.15 |
|
商业用地权重 |
0.1 |
0.21 |
0.2 |
0.12 |
0.1 |
0.15 |
|
|
商业办公用地权重 |
0.1 |
0.21 |
0.2 |
0.12 |
0.1 |
0.08 |
0.15 |