新浪乐居讯(编辑 梁婧)在互联网行业，若不知电商者已属稀奇，但如果你不知道阿里巴巴，那毫无疑问你或许跟都教授一样来自外星球。借着“电商造城”这一噱头，海纳城在全国并不是先例，但在珠海却是饮了“头啖汤”。但其在宣传、销售、合同等多个环节均存在问题，令人不禁要问：其“电商梦”能否照进现实？如有购房问题，请拨打珠海房价热线：400-606-6969
O2O是“美梦营销”？ 电商资源业主实难触及
2013年初开始，这座号称精心筹备近4年，总投资将近10亿元的“超大电商综合体”开始频见诸大媒体。海纳城欲打造成O2O商业模式--线下Offline(门店)和线上Online(网店)的一体化“双店”经营模式，这无疑成为其得以立项的重要砝码。
但乐居编辑在现场调查发现，海纳城所谓的“O2O”，只不过是从目前主流的B2C或C2C网站中拉来一些“知名”的B类与C类店铺，再邀请这些店铺入驻海纳城，建设线下实体门店。与投资海纳城商铺的业主并没有任何关系。换句话说，业主花几十甚至上百万“租赁”来的商铺，是不能享受任何来自阿里巴巴、淘宝网等主流电子商务网站资源推广的，所谓的O2O也就成了纯粹的噱头。至于到时候有哪些“知名”B类C类店铺进驻，销售人员的说辞也含糊不清，只是说还没有详细的名单。
开发商的“迷雾数字游戏”
销售人员告诉乐居编辑，原定于4月26日开盘的海纳城商铺，已从上周六开始对一次性付款客户优先选铺。客户与开发商只签订租赁协议，业主手中只有开发商的租赁合同，无任何产权证明。据了解，海纳城1、2号馆预计年底开始营业，而3、4号馆明年才能投入使用，提供“销售”的只有2万平米的地下街铺，共700套左右。其余都是开发商自主招商，不对外“出售”。由于去年11月时已内部消化约200套，目前剩下500套公开对外“发售”。
表面看来，此项目备受关注，认筹量也极为火爆，然而在满天飞的广告当中，其所承诺的“铺铺为赢，5年翻番”，或许只是朵“浮云”。广告宣传单张上展示的范例，实则是迷雾般的数字及文字游戏。这些过眼云烟的数据与文字，接受过销售话术训练的销售能驾轻就熟，令客户们认为这就是“稳赚不亏的”收益，但从本质来看，不过是开发商通过转移风险，来快速回笼资金的“障眼法”而已。
疑问一：投资“无产权证”商铺最好3年内委托开发商转让？
销售人员现场为乐居编辑介绍，以一间总价100万的商铺为例，客户选择一次性付款，折后仅需75万元。同时享有“先购买再转让”的优待措施，即购置商铺三年内，业主可委托开发商将所持物业以折前原价转让给第三方，即所谓的“转手即赚25万”。即便无人接盘，开发商也会以“回购”的方式来回收业主手中的商铺。但是，由于涉及相关法律问题，这一条款是不写进合同的，仅会以“回报金”的字眼在合同中体现。简而言之，开发商的口头“承诺”，并不具备任何法律效力，业主的权益或难以得到保障。
谈及投资收益时，该名销售人员表示，开发商承诺业主委托出让的铺位将至少以其原价100万元作为保底，业主转手即可赚取25万；若该铺位以高于100万的价格转出，则开发商将向业主收取10%服务费。在这一过程中，由于全程不涉及商品房交易，业主也不必缴纳任何税费。该销售极力向乐居编辑推荐“先购买再转让”的模式，她表示，“最好当是投资‘短期的银行理财产品’，先购买，短期内转让出去赚取中间差价，因为开发商目前只是想回笼资金，最终目的还是自持营业。”按该销售的说法，开发商所承诺的期限内保底以折前价售出，即意味着很难会出现“以高于100万价格转出”的情况。
但为避免风险，大多购铺者还是会选择“先购买，再转让”模式。但事实上，打着商铺销售旗号，开发商从一开始便只想独自经营海纳城，经其手设计的这种营销方式，最终目的只为从购铺者手中拿回经营权，且能在短时间内快速回笼资金，以开发3、4号馆以及后续的经营。
疑问二：高达8%-12%的收益率只是“浮云”？
除去“期限内转让”情况外，业主若选择自持物业，需在今年6月30日交款签租赁合同，到2017年6月30日才能开始获取返租回报，租赁期满八年后才可以拿到商铺的经营使用权。也就是说，在签订合同的头三年内，业主将没有任何的租金收益，这也意味着开发商无偿从购铺者手中拿到了这三年的独家经营权。对于为何头三年业主无任何收益的原因，销售人员解释道：“由于头三年公司无偿协助业主转让物业，若同时向业主进行返租，则相当于业主获得了双重收益，由于我们一开始在购买的时候已经是很低的优惠，这也可理解为这就是头三年的收益了，业主真正开始有租金收益则是从第四年开始。
然而，值得关注的是，在海纳城的宣传文案中上，随处可见“高达12%回报率收益，5年合计高达50%”，这个是真的吗？对于这项措施，销售人员称，客户必须一次性付款，且即可享受从持有物业的第四年起，享受8%-12%的逐年递增收益，直至第八年为止。那么，是否真有如此高的收益，还是只是开发商的“数字游戏”而已？
乐居编辑算了一笔账，还是以一间总价为100万元、一次性付款享受75折优惠的商铺为例，相当于业主投资了75万本金，由于前三年毫无收益，从第四年开始可获得8%的回报率返租收益，逐年递增，满八年后业主理论上可收到租金约为37.5万元，如果按8年的时间计算，业主的实际年化收益率仅为6.2%，目前主流商业银行的理财产品多在6%以上，这个收益只能说是勉强及格。而对于贷款的客户而言，从第四年起每年都按本金8%的比例进行返租，8年后的年化收益率仅有5%，远低于银行理财类产品，甚至连大红大紫的互联网货币基金“余额宝”的收益都不如，真可谓是无论如何精打细算，还是算不过精明的开发商。
既然业主持有物业满8年后可收回经营权，那么由此而衍生出的风险与隐患更加无法避免。举个例子，海纳城前期将业主的铺位统一集中招商，会导致出现一个面积较大的品牌店可能同时存在几个“房东”的情况。若“房东”们未来在租金分配上无法达成一致，无论是给店铺还是业主都会带来许多不必要的纷争，甚至可能出现一家门店被强行“解剖”的尴尬局面。
租赁合同仅20年合法 多出的30年谁来保障？
海纳城占地面积64377.23平方米，总计体量22万平方米，目前拿出2万平方米商铺对外销售，但这些商铺事实上并没有“产权证”，其销售更是直言只会签订“使用权”合同，整块地仅有一个产权，且不论是否能分割，由于开发商本来只想自己直营，更不会去分割产权。
据乐居编辑了解到，海纳城这些商铺对外打着销售的旗号，但实际上仅是签订50年租赁合同，只有“使用权”。对此，广东林氏律师事务所主任律师林叔权表示，“根据租赁合同法规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。”也就是说，业主与海纳城签订的是50年的租赁合同，且需要交付的也是50年的“租金”，但20年期满后，存在“不再与业主续租”，或者“收回物业不再租”，或“重新协商租赁条件”等风险，那么，对于业主来讲，权益并没有得到保障，林叔权表示，这是不合法的。他还表示，“开发商是说在卖商铺，签订的却是租赁合同，虽然这是为了保证20年后该物业还是属于他们的，但却让人误解是卖的。”
为避免此类纠纷风险，海纳城的销售支招：“可以把50年的使用权卖给他们”，如此看来，各种变相的销售方式，结合上面提到的三年内承诺转让出去，事实上仅是在借购铺者“过桥”，开发商不但免费使用了这些转让的铺位，还利用了购铺者的资金以达到自己进行融资的真正目的。