核心提示：说到买房，多数人关注的是房产证过户与办理问题，对土地证的了解却很有限。读者王先生就是如此，几个月前他在泉州云谷小区买了套二手房，房产证已经办理过户手续，土地证却一直扔在抽屉里，直到近日经朋友提醒才想起，土地证上还是原房东的名字。然而，当他到有关部门办理过户手续时，却被告知“不能办”。王先生颇为郁闷，致电本报咨询究竟怎么回事。
划拨用地性质 需补办出让手续
房产证都过户了，为何不能办理土地证过户手续？据泉州市行政服务中心国土资源局窗口工作人员称，王先生所提供的原业主土地证上写着“划拨”，也就是说，该套房的土地属于划拨用地性质，按理需要补办出让才能交易。
据了解，国有土地证的取得方式有两种，一种是有偿取得，即以出让方式取得，以这种方式取得的土地，可依法转让。另一种是无偿取得，即以划拨方式取得，以这种方式取得的土地在转让前，必须经有批准权的政府批准并交纳土地出让金，变划拨土地使用权为出让土地使用权。云谷小区属于后者，土地为“划拨”用地性质。
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“购买二手房时，可以看原业主土地证上所写的性质是什么，才知道是否可以办理更名或补办手续。”该工作人员称。记者还了解到，泉州市区划拨用地性质小区有多个，但根据政府相关规定，目前小山新村、刺桐新村、西郊新村、金山新村、红梅新村等小区可以补办出让手续。
随后，记者从中介公司了解到，云谷小区并非所有房源都无法办理土地证过户手续，因云谷小区置换率较高，多幢楼都已办理出让手续转为商品房性质，购房者购买时也可以较简单地办理土地证更名手续。此外，置换率高的圣湖小区同样如此。
众多购房者 忽视土地证过户
按理说，在完整的商品房产权中，应该包括“国有土地使用证”和“房屋所有权证”。其中，“国有土地使用证”就是我们通常说的土地证，是证明土地使用者（单位或个人）使用国有土地的法律凭证。然而，在二手房交易过程中，即便是可以办理更名和转让手续，不少业主也忽略了土地证的办理。
易嘉房产客户主管叶丹冬从事二手房交易多年。据他了解，除了划拨用地商品房小区外，市区多数小区都可办理土地证大证割小证或更名手续，但是在实际二手房交易中，多数房东不重视土地证的分割与更名问题，有些房东即使从原房东手中拿到土地证，也不会及时办理过户手续。
据了解，我市乃至全省没有土地证的房子，照样可以上市交易。而业内人士分析，尽管没有土地证不影响业主对房屋的使用，但是根据《物权法》相关规定，将来土地使用证和房产证不齐，不得上市交易。另外，将来如果遇到房屋毁坏或拆迁的情形，房屋所有权和土地使用权应该分属两部分补偿，这样土地补偿部分就很难保证。
四种情形 国土部门拒办土地证
那么，该如何办理《土地证》变更呢？记者从泉州行政服务中心国土资源局窗口了解到，属于划拨用地商品房，需要补办出让才能办理土地证。而一般情况下，开发商交完土地出让金后，就可以进行开发并办理大的土地证。只要是有了大的土地证和其他合法的售房手续，购房者就可以到相关国土部门办理土地证的分割手续，把属于自己的土地证办到手。这个过程简单来说，就是“大证割小证”。
此外，按照有关规定，有几种情形国土部门可以拒办土地证。一是，开发商以出让方式取得土地使用权的，但其土地出让金尚未交纳完毕。二是，开发商以划拨方式取得土地使用证的，未经政府有关部门批准，办理出让手续的。三是，在集体所有的土地上建房的。四是，开发商所取得的土地使用权权利受限制的，诸如抵押、被司法机关查封等情况。
商品房土地使用权分割登记所需提供的材料：
开发商的《国有土地使用证》（复印件）；
土地使用权出让合同及土地利用要求（复印件）；
规划设计条件（复印件）；
各幢楼房总《房屋所有权证》及该幢楼房各户测绘面积明细表（市房地产测绘队出具）；房屋竣工验收报告；
土地分摊情况表（提供以幢为单位、用EXCEL制表的软盘）；
填写《土地登记申请表》；
开发商的法人证明、机构代码证、《法人代表身份证明书》、法人代表个人的身份证明、土地登记委托书及委托代理人的身份证明；
各户《房屋所有权证》及业主身份证明；
宗地图；
国土资源部门认为应提交的其他材料。
房改房或商品房土地变更登记：
原业主《国有土地使用证》原件和《房屋所有权证》复印件；
现业主《房屋所有权证》原件和复印件；
买卖合同或赠与合同、继承证明等变更文件原件或经查档盖章的复印件；土地出让金缴交证明；
变更双方身份证明复印件；
属划拨土地使用权的，应提供《房改房或商品房划拨土地使用权补办出让合同》。如该幢楼已办理出让的，应到用地利用组查询出让合同编号、使用终止日期；
宗地图一份；
国土资源部门认为应提交的其他材料。