买完房后就吵吵着要把过程和心得记下来，结果我犯懒，一直没有写。正好趁着一个同事问起买二手房的注意事项的机会把整个过程梳理一下。以纪念奔波的09年上半年。
那就按照时间顺序开始：
1、看房
原则：广撒网，多跑腿
看房阶段尤其是二手房有大量选择的情况下一定要多看，期间一定会有心动不已的房子，但是在尚未积累足够的看房经验、弄清楚自己的实际诉求点前还是要避免冲动是魔鬼。就我而言基本上每个周的周末都在看房中度过。基本上看过20~30套房子后才能弄清楚自己的诉求。期间冲动过两次，事后证明一次正确，一次错误。这个过程下来基本上价格分布，房型分布，新旧情况自己心里都有底了。多联系中介，别怕麻烦。
2、确定
原则：当机立断
同一个二手房尤其是好的房源往往会有很多个人同时在看，如果看中了就要当即立断。和房主联系，进入实际的面谈阶段。还有一句话要牢记于心：冲动是魔鬼。
3、初步面谈
原则：多多益善
在和房主面谈的过程中其实房主和你一样忐忑不安，二手房的交易买家和卖家都怕被骗。所以要注意的事宜如下：1）、为什么要买房。尽量问到真实原因，这就考验察言观色的能力了。2）、看房主是什么样的人。一个很纠结的房主会让你的买房过程无比纠结。3）、由于之前看房子都是走马观花，这次要仔细看房，房屋是否会漏水、防潮做的如何、邻居是否吵闹、装修情况、房体质量等。4）、房主的职业身份及工作情况。5）、房屋是否有债权（水电煤气管理费），是否在抵押，是否有纠纷。
这个上述问题基本不可能都得到答案，但一定要尽量获取多的信息。
4、深入面谈
原则：任何事项都落实到纸面。因为交了钱后话语权就不在你这边咯。
在初步接洽后进入这一步，就需要到签协议及付定金的阶段了。在此阶段一定要什么东西都谈定。无论是和中介还是和房主。需要明确的主要事宜如下：1）、给中介的佣金。2）、首付的比例。3）、中间产生的费项。4）、房主、中介、自己的权利和义务。5）、整个流程的时间点。
这五项每一项都可以展开用几百字论述，时间有限，这次先写纲要。期间可以和中介多接触几次确认每个环节，当然，中介会主动找你并催促签字的。别急着签字！
5、定金
原则：不见兔子不撒鹰
到了这一步你买房的诚意已经可以被房主接受了，所以别怕多费事。在确定如下事情后再付定金：1）、到房管局验明房产证。2）、与中介、房主签订三方合同。合同中写明各费项、可接受的变动幅度。房主和你的权利义务，违约的惩罚、买房整个时间的流程时间点及可接受的变动幅度、购房总价格、房主是否已经付清贷款、契税、城建费、维修费、印花税。给中介的佣金以及支付方式（一定不能一次性支付，一般是4：3：3）。总之合同规定事无巨细，一方面避免定金打水漂、房主毁约。另一方面避免中介在计算税费时少算。（用可接受的变动幅度来约束，超出幅度由中介承担。）
好吧，在房管局验明房产证的时候可以交出哗哗的定金了。当然，定金是付给中介，由中介开局盖有公章的收据。定金的金额就靠你和房东谈了。定金交付之前要求房东把他的装修发票啊，契税完税证明发票、营业税发票、城建税发票、教育附加费发票、个人所得税发票、装修发票、房产证（以上一定要全，后面会用到）、钥匙等等压在中介，并在合同中说明不得在不经你同意前取走，否则损失中介负担。
6、首付
原则：一手交钱一手交货
在房管局房东给你过户的当时首付吧，当然首付之前中介需要做一系列的事情，比如什么查档、律师费、公证、房屋评估等等。只有进行了这一系列工作才能过户。这个过程会由中介牵头去办，一般不用操心，所需费用及流程在定金环节已经要求中介落实在纸面上了。当然，不放心的话可以自己去房管局获取相关资料了解。一般到这个环节中介就完成它的任务了。当然你可以事先要求中介跟到贷款环节。（靠支付佣金的过程来把控）
7、贷款
至于房主没有还清贷款的案例我就不写了，这个比较麻烦，需要帮助赎贷，牵扯找担保公司之类的过程。下面只说房子已经还清贷款的情况。在交定金前要与房东商定好用公积金贷款，因为公积金贷款放款比较慢，所以有的房主可能不同意。如何办理公积金贷款？好吧，建议去公积金办理中心去取资料，一看就明。就我的印象是要带好一堆东西：房产证、户口本、身份证、契税完税证明等等证明去办，一般半天就搞定。
其实出了你的房产证后房子就是你的了，接下来的事情就是每月还贷款。
后记：上述只是简单的流程，其实每个过程都有更加详细的地方，多问，多打听，多一些到官方渠道查证基本上就能弄清楚。也有人只是跟着中介的脚步走就能顺利的买下房子。当然对于我还是要把整个流程把控在手里才可以。
还有一个问题要回答：为什么要如此纠结买个二手房？答：能碰上很值的房子，位置好、户型好、价格便宜。哈哈。付出还是会有回报的。