独家：今年前10月北京公寓成交跌47% 库存26217套
（腾讯房产 袁倩 发自北京）一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6％，这一政策从11月22日起正式执行。在人们纷纷关注并讨论该政策对北京住宅市场的影响时，腾讯房产将视角转向占据北京商品房供销总量20%的公寓市场。与中小城市公寓投资属性为主不同，北京公寓更多是以居住为主。央行降息对北京公寓市场将有推动和刺激作用。
据腾讯房产数据中心统计，在2014年房地产市场整体低迷情况下，北京前10月公寓市场成交37416套，同比去年下滑47%，存量猛增65.59%，价格同比去年微跌113元/平方米。仅房山区域逆市热销成交2430套，同比增长284.49%。
公寓约占总商品房供销20%
北京公寓供销与总商品房的供销情况：从2013年1月至今2014年10月31日，北京公寓新增套数40034套，占整个商品房新增套数的20.38%；成交套数37416套，占整个商品房成交套数的20.07%，成交价格为21858元/平，为北京商品房平均成交价的92.47%。存量套数为26217套，占整个商品房存量的19.72%。从以上数据可以看出，北京公寓的供销占整个北京商品房的20%左右，单价21858元/平比商品房单价只低了不到1800元/平方米。
前10月公寓成交同比下滑47%
2013年和2014年前10个月北京公寓供销同比情况：2014年新增供应为16724套，同比增长28.48%，但成交套数下滑得非常厉害，仅10975套，下滑47%，不过价格几乎没有变化，只微跌了113元/平方米。成交的低迷，导致的结果是2014年前十个月的成套增加到26217套，同比增加65.59%。
成交单价上涨 成交十分惨淡
2014年1月以来，北京公寓的存量呈上升趋势，从年初的20078套增长到26217套，增幅30%；新增供应趋势有所减缓，10月份新增1481套，低于2014年月度平均数1672套。但成交价格有上涨趋势，月度平均价格为22024元/平方米，但10月份的价格为25800元/平米，高出均价17.25%。不过，成交套数一路萎靡不振，从1月份的2718套降到10月份只成交了481套。
公寓去库存压力大 房山区逆市热销
2014年前10月北京公寓主要的供应来自朝阳区、大兴区、顺义区、通州区和房山区，但相比2013年，今年海淀区和门头沟区的公寓从0套猛增，分别新增了695套和1083套，不过丰台区的公寓从去年新增125套后，今年沦为新增0套。大兴区和房山区今年的公寓市场开始发力，分别新增2806套和2487套，同比增幅达97.05和133.52%，特别是房山区的成交量也一改公寓市场低迷的形象，成交2430套，同比增长284.49%，基本达到供求平衡，一枝独秀。相比房山区的火爆，朝阳、海淀、通州和大兴区的成交十分惨淡，下滑比例整体超过50%以上，其中供应量大户的大兴区2014年前10月仅成交1677套，同比下滑75.28%，通州区也未能幸免，仅成交2164套，同比2013年前10月下滑40.71%。从2014年北京存量看，26217套的存量里，通州区以8581套高居榜首，占总存量的32.73%，大兴区占19.9%。
五六环间公寓库存占比72.41%
2014年前10月，北京公寓主要供应集中在五环以外，四环以内几乎没有新增供应。五、六环之间位居新增量第一，新增12747套，同比增31.68%，占整个新增公寓的76%；其次是在六环以外，新增公寓3909套，同比增幅32.24%。不过，四、五环之内的公寓急剧缩水，仅新增68套，同比减少82.06%。和新增供应成正比，五、六环之间今年成交7255套，但比去年下滑了35.74%，价格却同比上涨3.54%,达到22315元/平方米，四环内的公寓价格在3.4万元/平米以上，三四环之间的均价为44187元/平方米；其库存也水涨船高，高达18985套，占整个公寓库存的72.41%，同比增长117、12%。而四环以内的库存则在明显减少，同比2013年减少了约400套。
