急于脱手商业地产的酒店式公寓，让我在无锡买了房
一，八年前铸就的投资错误
时光倒转到八年前，2012年的夏天。那时候，中国各个城市的房产价格，在现在看起来，简直就是白菜价了。笔者早已安家在成都，恰好当时笔者小有积蓄，决定在成都再出手投资一套房产。
和老婆利用业余时间，去成都的鸟巢（成都金融城）附近看房子。毕竟在当时，那里的位置属于成都城南板块里最核心的区域，据说是’CBD中的CBD’，也是成都市政府部门所在地。我们去了那里之后发现那里各种楼盘真不少，高档写字楼的栉次鳞比，可以选择的物业简直不要太多，并且不管是住宅还是商业地产（写字楼，酒店式公寓等），价格都差不多，1万出头吧。
坦白说，那个时候笔者对于房地产投资，远不如现在理性，基本处于懵懂状态吧。尤其是对于商业地产，知之甚少，没有事先做专门的研究和分析。毕竟在当时，成都的房地产涨势远不如东南沿海城市，即使是住宅地产，每年都在以蜗牛爬或者龟速微涨一点点。
在看楼盘的过程中，笔者发现有很多（其实是太多太多）楼盘在卖40年产权的酒店式公寓，很多楼盘采取售后包租的模式。比如说是将装修交房然后长期租给某酒店，业主不用操心装修的问题，也不用为出租而费心，业主只用付了首付，然后就坐等收租即可，这个让笔者和老婆甚为动心。我们发现，对方承诺包租的租金都还不错，按租金算，年回报率基本都超过6%。这种销售模式，在当时成都鸟巢周边的很多楼盘里很普遍。
所以我们也没有多想，在一家央企开发的楼盘里，三下五除二的买了一套小户型。1年半后如期交房，按照之前的约定与相关酒店签订了长达10年的包租合同，然后就是坐等租金。而该酒店也按照合同的约定，每隔三个月就将租金打入了我们指定的银行账号里，一切都是很顺利，看起来很靠谱的样子，这种状态一直持续到2017年下半年。
到了2017年下半年，房价上涨的板块轮动，轮到了成都！成都的房价终于迎来了猛涨，核心区域的住宅单价普遍都翻了3-4倍。笔者更惊奇的发现，自己投资购买的酒店式公寓价格基本没怎么涨（5年时间，总价涨了不到20万，坑爹吧！），而相同板块的住宅楼单价涨了3倍多！经过这么一对比，笔者傻眼了：我投资失误了，掉入了大坑里。
这个酒店式公寓该怎么处置？是该长期持有，还是出售置换成住宅？我开始有些想法了。
二，无锡在2017年之前并未入笔者法眼
笔者在2015年以前，只对北上广深四大一线城市，以及一些重要的省会城市比如南京，武汉，成都，杭州等比较关注，对于地级市比如苏州，无锡，常州，东莞等城市基本不关注，也从没想过要去这些城市去工作和生活，更不会去买房投资。
不过在2015年的那波房价上涨中，苏州的表现非常显眼，所以笔者改变了对于地级市的看法，果断在苏州出手买了一套住宅，并且决定以后在苏州安家。毕竟苏州地处长三角核心位置，毗邻大上海，又是制造业重镇，外企重镇，有更多好的机会。
但是笔者对于苏州的隔壁邻居无锡，还是很少关注。一方面是因为它是更普通的地级市，且知名度和经济实力远不如苏州。事实上无锡在全国大城市中存在感并不太强，房价远比苏州便宜很多。在苏州房价暴涨的时候，无锡的房价还是白菜价。更重要的原因是笔者在2017年7月份之前从未去过无锡，对无锡根本不了解。
2017年7月份，笔者在苏州的项目结束了，我只能暂时离开苏州。离开之前，找到了下一个项目，客户是在无锡。笔者也因此与无锡结下了不解之缘，从对无锡根本不了解，到有所了解，到喜欢这座城市并在无锡买房投资，仅仅就在不到半年的时间内。
三，喜欢了上无锡这座城市，使得我下定置换的决心
笔者在无锡项目上的一个同事，在闲聊中有提到他前几年在昆山最核心的地段买了一个40年产权的公寓，很多年过去了价格也没怎么涨，只能靠出租后收获一点可怜的租金。他也认为，自己购买这个商业公寓是一个彻头彻尾的投资失败。这引起了我的强烈共鸣！所以到了2017年10月份前后，笔者视之前在成都购买的这个酒店式公寓为烫手山芋，决定要寻机出手，并且要果断出手，置换成住宅房产。
可是笔者对于无锡而言就是一个’双无户’(无本地户口和无社保)，而此时无锡早已实行了住房限购政策。在周末去附近闲逛的时候，笔者发现有很多中介在马路边上打广告，所以笔者饶有兴趣的凑过去跟中介小伙子们咨询。经过咨询笔者才得知无锡虽然限购，但是还是存在大块的不限购区域，这引起了笔者的兴趣。
实际上此时笔者对于无锡的认知已经发生了改变。经过在无锡几个月的工作生活，与当地人的沟通，以及对于无锡的历史，经济实力（经济总量和人均）的了解，笔者发现之前对于无锡的忽视，实在是错误至极。无锡经济实力，20多年前甚至比苏州还厉害，曾有’小上海’之称，且无锡也在很多世界以及中国宜居排行榜上排名都很靠前，无锡的历史文化同样非常璀璨，无锡的人均GDP甚至比苏州和上海还要高。在笔者看来，现在的无锡再不济，也是长三角大城市，经济强市。无锡GDP总量过万亿，轻松碾压很多省会城市，人均GDP更是轻松碾压了绝大多数省会城市。
笔者认为，如果能将房产从西部城市成都转移到无锡，能将万年不涨的酒店式公寓置换到无锡的住宅房产，绝对是正确的抉择！所以笔者一方面将成都的酒店式公寓委托给中介，让其帮忙寻找买主，一方面在无锡看房子。事情的发展异常顺利：成都的公寓位置无敌，所以很快就找到了买主；后续就是飞回成都办理出售手续，2周内完成了过户交割收到款项。在无锡也很快找到了心仪的房子，位置虽不是最好的，但是潜力很大，附近有几个公园，学校购物中心等一应俱全，且很快通地铁，且开发商是全国排名很靠前的知名开发商。出售成都公寓刚刚收到的房款，还没有捂热就作为无锡住宅房产的首付款。整个置换过程，干脆利索，不拖泥带水，快准狠，在一个月以内完成。
至此，笔者长吁一口气，算是放下心来! 成都的商业公寓这个烫手山芋终于甩掉了, 后面就看无锡市的楼市发展了！
四，事实证明，房产置换是成功的操作
无锡没有让我失望！
虽然笔者在无锡买房子的时机并不是最好的，毕竟当时无锡的房价也涨过了；虽然笔者在无锡买房子的地段也不是最好的，毕竟是属于非限购区。但是，从2017年11月底购买至今，该房子已经涨价50%了。这个投资回报率让笔者很是欣慰，这比酒店式公寓不知道要强多少。
去年，该楼盘隔壁还建好了新的公立幼儿园。这几年该楼盘附近一直有新的地块被政府部门挂牌出让，土地出让金一直在涨。今年上半年该楼盘附近最新的土地出让价格，已经跟我之前购买的房子单价差不多了！地铁三号线很快开通，距离该楼盘不远就有地铁站，未来可期。
-完-
2020-9-26 写于苏州市。